Vraag & antwoord – Redelijk dat bij nieuwbouw weinig subsidiabele meerkosten zijn?
Is het redelijk als de
gemeente stelt dat er bij nieuwbouw weinig subsidiabele meerkosten zijn?
Antwoord door Ir. Johan Grootveld – Architect en adviseur voor woningaanpassingen:
Vaak stelt de gemeente bij een Wmo-aanvraag voor aanpassingen aan een nieuw te bouwen woning dat er weinig meerkosten zijn (en dus weinig subsidie). Dit zou dan het geval zijn “omdat alles gelijk aangepast ontworpen kan worden”. Het idee daarachter is, dat bij een huis dat nog gebouwd moet worden voor hetzelfde geld bijvoorbeeldbredere deuren of lagere dorpels toegepast kunnen worden. Of een bruikbaarder badkamerindeling. En inderdaad zou dat flink wat kosten kunnen besparen, wanneer je het vergelijkt met het achteraf aanbrengen van veranderingen. Kosten die uiteindelijk door de gemeenschap moeten worden gedragen.
De werkelijkheid is echter helaas niet zo simpel, omdat de ervaring in mijn eigen praktijk leert, dat er wel degelijk meerkosten zijn.
Bij nieuwbouw moet er onderscheid worden gemaakt tussen het kopen van een nog te bouwen woning bij een projectontwikkelaar, of het op een kavel realiseren van een vrijstaand paleisje naar eigen ontwerp. In de eerste situatie heeft de ontwikkelaar zijn woningen al met vastliggende plattegronden laten ontwerpen, de koper heeft daar bijna geen invloed meer op. Meestal is ook al een vergunning verstrekt. Kleine aanpassingen zijn meestal geen probleem. Hiervoor is er een “meerwerklijst” met allerlei opties waaruit gekozen kan worden. Een erker, garage, tuinkraan of dakkapel bijvoorbeeld. De prijzen daarvan liggen al vast.
Ingrijpende zorgaanpassingen moeten vrijwel altijd apart ontworpen worden, de meerwerkoptielijst biedt dan geen soelaas. Soms is er ook een aanvullende vergunning nodig. Projectontwikkelaars willen meestal wel meewerken. De kosten worden echter vaak pas in een laat stadium inzichtelijk. Omdat er geen vrije aannemerskeuze is, en daarmee geen vrije prijsvorming, betaal je als koper altijd de hoofdprijs. De ontwikkelaar laat tijdens de uitvoering nu eenmaal geen concurrenten toe op de bouwplaats. Het kostenvoordeel omdat alles gelijk wordt meegenomen in de bouw blijft zo bij hem. Het komt noch de klant noch de Wmo ten goede.
Bij vrij bouwen op een kavel is er veel meer invloed mogelijk op het ontwerp. Je bepaalt alles immers helemaal zelf, binnen het beschikbare budget natuurlijk. Plattegronden, badkamerindeling en afmetingen van ruimten kunnen optimaal voor de zorg worden mee-ontworpen. Dat leidt tot kostenbesparingen, al is de claim van sommige gemeenten “dat er geen meerkosten” zouden zijn te kort door de bocht.
Die kosten zijn er namelijk wel degelijk. Ook bij vrij bouwen. Zo vraagt een aangepaste bad- en slaapkamer op de begane grond extra (in verhouding dure) m2’s dak en fundering. En een tweede (algemeen gebruikelijke) gezinsbadkamer op de verdieping. Is het ontwerp compacter met alle zorgruimten op de verdieping, dan zijn die extra m2’s dak en fundering niet nodig. Ook is dan maar één badkamer nodig,gecombineerd voor zorg en gezin. Maar zo’n oplossing vraagt dan weer om een (dure) trap- of rolstoellift. De stelling dat in nieuwbouwsituaties geen meerkosten zouden zijn, is dan ook niet hard te maken.
